نقيب خبراء التخمين العقاري فوزي ضو ل "Opine Digest"
نقيب خبراء التخمين العقاري في لبنان
الاستاذ فوزي ضو
18 / 1 / 2023
في مقابلة أجرتها مجلة " Opine Digest " الالكترونية مع نقيب خبراء التخمين العقاري في لبنان
الاستاذ فوزي ضو،
من منا لا يعرف مدى أهمية التخمين العقاري بصفته البوصلة في تحديد قيمة العقار وأهميته
فكان لا بد لنا ان نسلط الضوء على مدى دور و أهمية خبير التخمين العقاري.
هو فوزي شاكر ضو مواليد العام ١٩٥٧ مجاز بشهادة خبير محاسبة منذ العام ١٩٨٢ وخبير تخمين عقاري محلف لدى المحاكم بموجب محضر حلفان يمين منذ العام ١٩٨٨ وممارس للمهنة منذ تاريخه معتمد في مصرف لبنان لدى لجنة الرقابة على المصارف منذ العام ٢٠٠١ بالاضافة إلى عدة مصارف لبنانية وأجنبية ، منفذ ومطور عقاري منذ العام ٢٠٠٥، نقيب خبراء التخمين العقاري في لبنان منذ اربع سنوات ولغاية تاريخه.
بصفتكم نقيب خبراء التخمين العقاري في لبنان أين وضع العقارات في هذه المرحلة؟
بالنسبة للوضع العقاري في الوقت الراهن فإنه يمر بأسوأ مراحله بسبب الوضع السياسي والاقتصادي بإلاضافة لتخبط القطاع المصرفي والقيود المفروضة على السحوبات وإنخفاض قيمة العملة الوطنية مما سبب بحرمان التجار وأصحاب الرساميل من الاستحصال على ودائعهم كل ذلك ساهم بتباطؤ الحركة العقارية إلى الحدود الدنيا.
ما أهمية الخبير في التخمين العقاري؟
إن خبير التخمين أهمية قصوى وضرورية بحيث يعتبر قيمة مضافة للمستثمر بحسن الاختيار كونه مواظب لحركة السوق بشكل يومي وملم بالقوانين العقارية والهندسية كل ذلك من أجل عدم وقوع المستثمر باخطاء لا تحمد عقباها.
ما مدى تأثير توقف المحاكم على عمل الخبير المحلف إلى أي مدى يشكل خطورة على القطاع العقاري لجهة التسجيل والتخمين وأعمال الخبرة ؟
إن التخبط الحاصل في الإدارات الرسمية و المحاكم شبه مشلولة، لعدة اسباب منها الظروف الصحية في المراحل الاولى وإعتكاف القضاة عن ممارسة مهنتهم بسبب تدني رواتبهم وإنخفاض العملة الوطنية.
أما بالنسبة لتخبط الادارات الرسمية بإنجاز المعاملات العقارية العائدة للمواطنين نظراً للاضرابات المتتالية وعدم مواظبتهم على الحضورإلى مراكز عملهم مما ساهم بشكل واضح بتخوف المستثمر من ضياع حقه وتخوفه أيضًا من ورود حجوزات على العقار نظراً لتخطي انجاز المعاملات المدة الزمنية التي تحفظ له حقوق الأولوية .
ما موقفك من وضع قانون الإيجارات الصادر ٢٠١٤ والمعدل في العام ٢٠١٧ وبرأيك ما هو الحل؟
بالنسبة لقانون الإيجارات الصادر في نهاية العام ٢٠١٤ والمعدل في العام ٢٠١٧ وبالرغم من كونه جائر لاصحاب الحقوق فهو يمر أيضا بأسوأ حال كون الزيادات التي طرأت على الايجارات قد تبخرت بسبب تدني العملة الوطنية بحيث أصبحت توازي خمسة بالمئة من قيمته الفعلية هذا من ناحية المستأجر الذي لا يستوفي شروط الاستفادة من صندوق التعويضات أما بالنسبة للذين يستوفون الشروط من صندوق التعويضات فحدث ولا حرج فهي تعتبر مجزرة بكل معنى الكلمة بحق المالك أما بالنسبة للحلول الممكنة لقانون الإيجارات والذي ينتهي مفعوله في نهاية العام ٢٠٢٣ للذين لا يستفيدون من صندوق التعويضات يتوجب تحرير الاماكن المؤجرة والانتهاء من مهزلة التمديدات القسرية ومصادرة أملاك الناس بحجة عدم تشريد العائلات خارج سكنهم علماً ان المالك لم يطلب يوماً سوى البدل العادل الذي يؤمن له ولعائلته العيش بكرامة اسوةً بباقي المجتمع.
أما بالنسبة للذين يستفيدون من صندوق التعويضات والتي تنتهي مهلتهموالتي تنتهي مهلتهم في العام ٢٠٢٦ ، يتوجب ايضاً تحرير المأجور بحيث تصبح العقود خاضعة لحرية التعاقد. مع الإشارة أيضا ألى الإجحاف الكبير والغير مبرر للعقود غير السكنية القديمة ذات البدلات الشبه مجانية أي التجارية، والاستمرار من قبل المشرع بالتمادي والتغاضي عن البت بتحريرها وهي الأجدى بتحريرها كونها باب رزق وربح للمستأجر.
كيف ترى حال الوضع العقاري في المرحلة المقبلة؟
بالنسبة للوضع العقاري في المرحلة المقبلة يفترض أن يتحسن بشكل متسارع فور إستتاب الوضع السياسي والمصرفي والقضائي الذين يعتبرون الركيزة الأساسية للطمأنينة المجتمعية وزيادة رغبة المستثمرين للقاطنين والمغتربين.
ماهي المعايير التي تجعل من الخبير الكفاءة للقيام بمهمة خبرة التخمين ؟
المعايير المتوجبة التي يجب أن يتمتع بها الخبير بالحد الادنى للقيام بواجباته على أكمل ما يرام أن يكون متابعاً لحركة السوق العقاري بصورة دائمة وأن يكون ملماً بكافة الشروط الهندسية من حيث المساحة والشكل الهندسي ونسبة عامل الاستثمار السطحي والعام وفقاً للشروط المفروضة قانوناً للتأكد من أن العقار المنوي شرائه صالح للبناء أم لا وأن يكون أيضاً ملماً بالقوانين العقارية للتأكد من خلو العقار من أي تخطيطات تصيبه كلياً او جزئياً ، وعدم وجود شوائب أو أعباء أو حجوزات تعيق أستكمال عملية نقل الملكية على إسم المشتري هذا من النواحي القانونية.
أما الناحية الضرورية والتي تميز عمل الخبير هي قدرته على إحتساب الجدوى الاقتصادي للعقار بشكل علمي والذي يشترط به أن يتمتع بالحد الادنى بتقييم كلفة الانشاءات للأبنية المشابهة والمحيطة بالعقار بعد إضافة ثمن أرض العقار من أجل التمكن من الاحتساب عما إذا كانت نسبة الأرباح من بيع الاقسام بالتجزئة كافية أم يوجد خلل بالتقييم.
ماهو رأيكم من تنظيم مهنة الخبرة كتخصص يدرس في الجامعات ؟
أما بالنسبة لإعادة تأهيل الخبراء وخضوعه لدورات إختصاص فهو واجب وحاجة ضرورية نظراً لعدم وجود مناهج علمية أو شروط مفروضة من قبل مجلس القضاء سوى تمتعه بالكتابة والقراءة بإلإضافة لإلمامه بالأعمال العقارية بإفادة صادرة من أي مكتب هندسي أو خبير محلف لمدة لا تقل عن خمسة عشرة سنة عمل.
أما من ناحية تحسين شروط الانتساب إلى جدول الخبراء فإن مجلس النقابة يسعى بشكل دائم ومستمر مع رئيس مجلس القضاء الأعلى لتحسين الشروط المفروضة قانوناً وإخضاع الخبراء المحلفين لدورات فعلية بواسطة معهد الدروس القضائية قبل ممارسته المهنة بالشكل الفعلي.
ما هي الحلول برأيكم التي تنقذ القطاع العقاري وتؤمن وفر للخزينة؟
أما بالنسبة لتحسين السوق العقاري وتأمين وفر زائد للخزينة يتوجب على وزارة المال ان تفرض على كتاب العدل الاستعانة بالخبراء المحلفين وفقاً للجداول كل في محافظته بتخمين كافة العقود الممسوحة من أراضي أو أقسام مختلفة قبل تصديقها بحيث تعود بوفر سنوي للخزينة بحدود الخمسون بالمئة كحد أدنى وتحد من تضارب الصلاحيات وتسهل من عمل تنفيذ العقود لدى الدوائر العقارية وفي حال تبين خلل فاضح بعمل الخبير وعدم تنفيذه لمهمته بشكل علمي ودقيق بشفافية يستدعى من قبل النيابة المالية ويؤخذ بحقه التدابير الأولية وفي حال التكرار يشطب الخبير من جدول الخبراء بحيث يكون عبرة لمن أعتبر.
كلمة أخيرة
أود أن أشكر مجلة " Opine Digest" وأتمنى لها دوام التوفيق والاستمرارية، وشكر خاص للمحامية الاستاذة أنديرا الزهيري.
