نائب رئيس خبراء التخمين العقاري يوسف الجاروش وواقع العقارات والايجارات
نائب رئيس خبراء التخمين العقاري في لبنان
الاستاذ يوسف الجاروش
26 / 11 /2021
في ظل الظروف الراهنة التي يمر بها من تدهور في الاوضاع المعيشية والاقتصادية حيث دخلنا المجهول، هذه التداعيات التي ألقت بتبعاتها على كافة القطاعات الرئيسية ومنها القطاع العقاري الذي يعتير من أساس المقومات الداعمة لضخ الاموال والمحرك الاقتصادي .
كان لمجلة " Opine Digest" الالكترونية حوار مع نائب رئيس خبراء التخمين العقاري الاستاذ يوسف الجاروش حول وضع العقارات وواقعها والايجارات.
بصفتكم خبير تخمين عقاري أين ترى مستقبل القطاع العقاري في ظل هذه الظروف؟
العقار مرتبط إرتباط مباشر ووثيق بالاقتصاد، فالقطاع العقاري لا يزدهر في أي دولة الا إذا كان إقتصادها مزدهراً، وبالنظر الى وضع لبنان الاقتصادي يمكننا القول أننا مازلنا قادمين على الأسوأ، و أن القطاع العقاري سينازع و ينهار في السنوات القليلة القادمة إن لم يحدث اي نقلة نوعية على صعيد الاقتصاد، لا أحب أن أكون متشائماً، لكن هذا واقع لا يمكن تغييره الا بمعجزة.
ما هي الاجراءات الواجب إتباعها للحفاظ على ثبات القطاع العقاري؟
ثبات القطاع العقاري شبه مستحيل في المستقبل القريب، أما إذا أردنا ذلك فإننا أولاً بحاجة الى تخطيط و وضع رؤيا إقتصادية مستقبلية ووقف الهدر و الفساد الذي ينخر كل مفاصل المجتمع والدولة، ثانياً نحن بحاجة الى تحسين البنية التحتية المهترئة، ثالثاً إنجاز قوانين عصرية تجلب الاستثمارات الخارجية وتحفز المستثمرين، رابعاً تقديم التسهيلات المصرفية للمطورين العقاريين.
ماهي النصيحة التي تريد توجيهها لكل من أراد إمتلاك أو بيع عقار؟
على كل من يريد إمتلاك أو بيع عقار أن يلجأ الى تخمينه و معرفة قيمته السوقية و التأكد من صحة المستندات وعدم وجود ثغرات أو بيع معيوب، كما وأتوجه إلى المغتربين اللبنانيين وأقول لهم أن اليوم هو الوقت المناسب وفرصة ثمينة لشراء مسكن في لبنان، فليسارعوا إلى شراء منزل أحلامهم في لبنان قبل أن يتعافى القطاع العقاري ويعود الى الارتفاع. وإعتماد الالية التالية :
1- تحديد الهدف من شراء "الاستثمار العام أو السكن أو الاستثمار في منتجع".
2- تحديد الميزانية "السعر الذي يمكنك دفعه في الوحدة وعدد السنوات التي يمكنك تثبيتها فيها".
3- أفضل موقع في المنطقة التي ترغب في شرائها بما يتناسب مع قيمة مدخراتك في الوقت نفسه.
4- الاتصال بالبائع وفحص العقار .
5- مراجعة أوراق وعقود العقار قبل إتمام الشراء.
ما هو برأيكم وضع لجان قانون الايجارات لجهة تحديد بدل المثل وإرتفاع سعر صرف الدولار ؟
وضع لجان الايجارات سيكون مرتبطاً بوزارة المالية التي تعاني من الافلاس، وكما نعلم أن القضاء مستعد لاطلاق عمل اللجان لكنه بإنتظار إشارة وزارة المال بعد تأمين التعويضات التي ستدفعها الوزارة إلى المالك عن المستأجر القديم وذلك بحسب ما نص عليه القانون الجديد للايجارات. أما بالنسبة لتحديد بدل المثل وإرتفاع سعر صرف الدولار، فهناك مأساة كبيرة حيث أن سعر صرف الدولار الرسمي للدولة ما زال ١٥١٥ ل .ل. للدولار الواحد، لكن إذا ما أردنا العدالة و الواقع والحقيقة فإن بدل المثل مرتبط بقيمة الشقة البيعية وهذا يعود الى تخمين الشقة ونحن كـ خبراء نقوم بتخمين قيمة الشقة بالطرق العلمية حسب واقع الحال بتاريخ التخمين ذهباً أي أن ارتفاع سعر الصرف او إنخفاضه لا يؤثر على قيمة الشقة بل السوق العقاري هو الذي يحدد قيمة الشقة، و في واقعنا الحالي يمكن القول أن أسعار الشقق إنخفضت بنسبة تتراوح بين ٥٠٪ و ٧٠٪ لكن في النهاية قيمة الشقة تبقى ذهباً، و بالتالي القيمة التأجيرية ستنخفض بما يعادل نسبة انخفاض سعر الشقة، أي ما بين ٥٠ الى ٧٠ ٪ .
هل تعتقد تداعيات الانهيار الاقتصادي سيؤثر على قيمة العقارات وفقدان قيمتها؟
طبعاً… ذكرنا آنفا ان العقار مرتبط بشكل وثيق بالاقتصاد وهو الركيزة الاساسية لاقتصاد الدول، و بالتالي من المتوقع المزيد من الانخفاض في أسعار العقارات في ظل الاوضاع الاقتصادية الراهنة ما لم يكن هنالك معجزة.
ما هو مصير تقارير الابينية التي تضررت من جراء انفجار بيروت ؟
إسمحي لي أن أترحم على شهداء انفجار المرفأ فهنا هي الخسارة الحقيقية التي لا تعوض لكن بالنسبة للأضرار التي لحقت بالابنية، قمنا نحن "نقابة خبراء التخمين في لبنان" بتخمين الاضرار الحاصلة على الشقق المتضررة جراء إنفجار المرفأ كعمل تطوعي و تقدمت تلك الملفات إلى جانب نقابة المحامين لتقديم دعاوى بشأن المطالبة بتعويضات، نأمل أن تصل إلى خواتيمها و إعطاء كل ذي حق حقه من التعويض، لكن…
برأيكم في ظل هذه الظروف ما هو الانسب للشراء عقار مبني او غير مبني ؟ ولماذا؟
في ظل هذه الظروف الانسب شراء أي عقار بسعر مغري سواء كان هذا العقار مبني او غير مبني، فالفرصة الان لشراء العقار بأقل من قيمتها السوقية الفعلية، لكن مردود العقار الآن من الاستثمار او التأجير غير مغري وغير مشجع.
كلمة اخيرة تريد أن توجهها او نصيحة لأصحاب العقارات ؟
في لبنان يمكن تقسيم أصحاب العقارات إلى ثلاث فئات:
١- فئة أصحاب الاملاك القديمة و المؤجرة بفعل القوانين الاستثنائية هؤلاء نقول لهم لا تتوانوا عن المطالبة بحقوقكم وتوجيه قضيتكم أمام الرأي العام فانتم مظلومون مظلومون مظلومون .
٢- فئة أصحاب الاملاك المبنية حديثاً، هؤلاء نقول لهم أن ثمن البيع والايجارات قد انخفضت في لبنان، وعليكم أن تجاروا السوق في قيمة التأجير وذلك أفضل بكثير من البقاء على الشقق شاغرة أو غير مباعة فذلك يؤدي الى هلاك الملك و الخسارة الكبيرة.
٣- فئة أصحاب العقارات غير المبنية ( أراضي )، عليهم المبادرة الى بنائها مع توخي الحذر في قياس مساحة الوحدات المبنية و الالتزام بمعايير السلامة العامة كافة.
وأختم ، أتوجه من مجلتكم الكريمة بكل إحترام لسعيها الدائم على الاضاءة على المواضيع الهادفة الانسانية الاجتماعية والقانونية والثقافية وغيرها بشكل موضوعي مبسط.
