نظام العقارات في لبنان-المحامي شارل خ. أبي صعب
المحامي شارل الخوري يوسف أبي صعب
رئيس لجنة قانون الايجارات في نقابة المحامين - بيروت
18 / 8 / 2022
ان العقارات في لبنان تخضع في تنظيمها وتأسيسها للقرار رقم 3339 تاريخ 12/11/1930 والمعدل بالقانون رقم 47/71 تاريخ 24/6/1971 وبالقانون رقم 173 تاريخ 14/2/2000 وقد قسم القرار المذكور العقارات الى ثلاث فئات وفقاً للمادة الاولى منه فهنالك العقارات بطبيعتها Immeubles par nature، والعقارات بتخصيصها Immeubles par destination، والعقارات غير المادية Immeubles Incorporels .
فالفئة الاولى من هذه العقارات هي الاشياء المادية التي يكون لها بالنظر الى جوهرها، موقع ثابت غير منتقل، كالأراض والمناجم والنباتات المتأصلة في الارض والابنية.
بل اكثر من ذلك،
- توسع المشرّع بتعريف لفظة "أبنية" اذ اعتبر انه لا يقصد بها فقط المباني بل يتعداها الى بيوت السكن والمخازن والمصانع والعنابر والاهراءات... وغيرها. وبصورة أوضح وأشمل هي كل ما جمع من مواد البناء فشدّ بعضه الى بعض بصورة ثابتة.
- اما الفئة الثانية من العقارات بتخصيصها هي اشياء قد تعتبر بذاتها منقولات انما هي من متممات عقار بطبيعته شرط:
- - أن تكون والعقار بطبيعته، لمالك واحد
- - أن تكون مخصصة لاستثمار العقار او بوجه عام لخدمة العقار التي تكون هذه الاشياء من متمماته.
وقد لجأ المشرّع الى تعريف العقارات غير المادية بشكل مختصر والتي تعتبر الفئة الثالثة من العقارات في لبنان وفقاً للمادة 4 من القرار رقم 3339 بانها الحقوق والتأمينات والارتفاقات العينية اضافة الى الدعاوى التي تتناول عقاراً مادياً.
الاراضي المشاعية وكيفية استثمارها عبر انشاء تجمعات سكنية :
يوجد في التنظام العقاري ما يسمى بالعقارات المشاعية او الاراضي المشاعية، وهي أراضٍ غير مستثمرة ولا تستغل من قبل الدولة بشكل منتظم ووفقاً للقوانين المحلية والانظمة المرعية الاجراء، وهي بالتالي عقارات مهملة ولا تجري الدولة عليها اية عقود من استثمار او عقود ايجار وغيرها من التصرفات القانونية التي تعطي وتسمح للدولة القيام بما تمليه عليها المصلحة العامة مما كان يؤدي بالتالي الى مداخيل تغذي الخزينة جراء دفعها هذه العقارات نحو انماء وتطور أفضل عوضاً عن ابقائها مهملة، بحيث يمتنع من جهة مقابلة على الدولة اجراء او تنظيم اية عقود بيع خلافاً للقوانين والانتظام العام الّا في حالات استثنائية وبموجب مراسيم جمهورية إستثنائية.
هذا من جهة، ومن جهة أوْلَى، يقتضي التطرق الى مسألة هامة وهي كيفية استثمار الاراضي المشاعية عبر انشاء مجمعات سكنية عليها للحد من هجرة الشباب اللبناني الى الخارج لا سيما وان اوضاع البلاد اضحت في موقع الانهيار التام على عدة اصعدة من اقتصادية واجتماعية ومالية وأمنية...
ويعد هذا المشروع من بين الحلول المناسبة والضرورية للخطط الاسكانية ذات الطابع الوطني بحيث يشمل تواجدها على كامل الاراضي اللبنانية لا سيما المحافظات التي يقع ضمنها أراضٍ مشاعية ودراسة إمكانية إقتطاع المساحة العقارية اللازمة ليصار البناء عليها التجمع السكني بواسطة شركات اجنبية كبرى على اساس نظام BOT أي أن يصار إلى تسديد قيمة بناء التجمع أقساطاً لمدة عشرين سنة، مما يؤمّن بالتالي سكناً لائقاً للمواطن اللبناني وينشط الحركة الاقتصادية والعمرانية في البلاد ويشجع الشباب المغترب بان يعود الى وطنه الام.
هذا إقتراح من عدة إقتراحات يجب تبنّيه، يتمثّل بانشاء مجمعات سكنية على الاراضي المشاعية الغير مستثمرة من قبل الدولة عبر إحداث تنسيق عام وموحد مع عدة نقابات وهيئات وجمعيات ووزارات كوزارة المال والبيئة،ونقابة المهندسين، والاتصال بالمحافظين في المحافظات الست، والهيئة اللبنانية للعقارات، و تجمع مالكي الابنية المؤجرة في لبنان ونقابة مالكي العقارات في لبنان وغيرهم من الذين يعتبرون على إتصال مباشر بالمشروع المذكور أنفاً. مع الاشارة الى أن الاراضي المشاعية تخضع لقوانين العقارات المنوه عنها في بداية هذا المقال اضافة الى خضوعها لقانون الغابات الصادر في 7/1/1947 والمعدل بموجب القانون رقم 195 تاريخ 24/5/2000.
