الزهيري :إيجارات أماكن غير السكنية بين الزيادة والتحرير الفوري

  المستشارة القانونية - رئيسة الهيئة اللبنانية للعقارات أنديرا الزهيري

16 / 12 /2021

أوضحت رئيسة الهيئة اللبنانية للعقارات أنديرا الزهيري، أنه بالرغم  من الظروف الصعبة والقاسية والمؤلمة التي  تمر بها البلاد، وبالرغم  من الصعوبات والتحديات التي يواجهها الشعب  اللبناني على كافة الصعد وإستنكاراً للفساد المستشري وتغييب القوانيين والتأخير البت لبعضها، والتمادي في الانتهاكات الدستورية الصارخة التي تبيح الممنوع وتمنع المسموح، وصوناً للحق وللحريات وحماية للحقوق الدستورية والاقتصادية والاجتماعية للمواطن وحرصاً على  حق الملكية الفردية مع تفهمنا للوضع الإنساني حول حق السكن الذي هو واجب تأمينه من الدولة لكل مواطن لبناني دون أن تلقي تبعاته على فئة أخرى من المواطنين، مع تأكيدنا ورفضنا  لكل تمديد مخالف للدستور ولكل تمديد ينتهك من حق الملكية الفردية ولحق المواطن  الذي تقع مسؤولية التقصير بحقه على الدولة وحدها بحكم أن الجميع يستاوون في الحقوق والاعباء والواجبات  ، ونقصد هنا على سبيل المثال وليس الحصر قانون أماكن الإيجارات غير السكنية الذي أصبح من الملح والضروري  تحريرعقود تلك الأماكن بشكل فوري ، إذ لم يعد من المقبول والمسموح قبول إستفادة فئة من المواطنين على حساب فئة  ودعم فئة منهم على حساب فئة أخرى  وخصوصاً الخلل الحاصل في توازن الحقوق العقدية وإنعدامها. 

 ومن جهة أخرى لابد  من الإضاءة  والتذكيرعلى  بعض “النقاط المهمة” المتعلقة  بالزيادات القانونية التي طرأت على اماكن الايجارات القديمة غير السكنية  في حال لم يقدم بعض المالكين أوالمؤجرين  بعد على إحتساب تلك الزيادات لظروف أو إعتبارات معينة لضمها إلى أصل البدل لتلك  العقود ، بالإضافة إلى  زيادات مؤشر التضخم  الصادرة عن إدارة الإحصاء المركزي، وهنا لا بد  من  التوضيح  أكثر لنقطتين  أساسيتين النقطة الأولى ،أنه وبالرغم من أن فروقات المبالغ المتراكمة لهذه البدلات  فقد سقط معظمها بمرورالزمن الخماسي لعدم المطالبة بها وبإهمالها، الا أن  الأهمية   تكمن في النقطة الثانية إذ وهي أهمية دخول تلك الزيادات في أصل البدل الاساسي  وتكمن بتأثيرها على العملية الحسابية للزيادات القانونية اللاحقة في تحديد بدلات الايجار التي يجب المطالبة بها”. 

وأستطردت في حديثها أن آفة قوانين الايجارات القديمة هي من المواضيع الشائكة والتي لا  تقلق شريحة كبيرة من المواطنين فحسب بل تنعكس إنعكاس مباشر على الحركة الاقتصادية والجباية وهدر المال العام، و فهذه القوانيين المعروف عنها بالقوانين الاستثنائية، وأشهرها قانون 10/74 و قانون 160/92 أخر القوانيين الممددة للايجارات، والتي اعتمد فيها سابقاً مبدأ التمديد من قبل الدولة طوال سنوات طويلة وبشكل متكرر، والذي شكل إنتهاكاً صارخاً للدستوروتعدياًعلى حق و حساب المالكين القدامى”.

 وعادت الزهيري وذكرت  بالحقبة التاريخية للتمديدات القانونية لجهة تعاقب تلك القوانيين حيث كانت  تحدد  فيها الزيادات  القانونية تبعاً لزيادات غلاء المعيشة، وذلك إٍستناداَ إلى  الفقرة الخامسة من المادة 13 من قانون الايجارات 160/92، وفي نصها:"إعتباراً من 23/7/1992 وبعد المضاعفة الوارد ذكرها في هذه المادة ترتبط وتزاد تباعاً بدلات الايجار بنسبة تعادل نصف نسبة الزيادة الطارئة في كل مرة على الجزء الاول من الراتب المحدد في المراسيم المتعلقة بزيادة غلاء المعيشة وتحديد أجور المستخدمين والعمال وذلك إعتبارا من تاريخ العمل بكل زيادة”. 

وأوضحت انه “في 26/6/2014، صدر القانون الجديد للايجارات، والذي اصبح نافذا بتاريخ 28/12/2014، حيث تم وللمرة الاولى فصل أماكن الايجارات السكنية عن  أماكن الايجارات غير السكنية، وتم تعديله بموجب قانون 2/2017، حيث تطرق في الباب الثالث – المادة 38 منه الى تمديد أماكن الايجارات غير السكنية “لحين نفاذ قانون خاص ينظم علاقة المالك بالمستأجر في هذه العقود تمدد عقود ايجار الاماكن غير السكنية المعقودة قبل 23/7/1992 حتى تاريخ 31/8/2018″، وبالتالي فقد تم الطعن بالقانون التعديلي للايجارات من قبل بعض النواب، فرد المجلس الدستوري الطعن بما يختص بأماكن الايجارات السكنية، وأباح التمديد لأماكن الايجارات غيرالسكنية ولمرة واحدة حتى نهاية السنة الحالية اي 31/12/2019. 

(الايجارات غير السكنية هي الاماكن المؤجرة لغايات تجارية – صناعية – مهن حرة منظمة بقانون- اماكن اخرى ليست مخصصة لاغراض السكن. الدولة، المؤسسات العامة، الهيئات الدولية وغير دولية، اللجان ، المؤسسات الخيرية وغير الخيرية، الشركات الاجنبية، البلديات، المراجع الدينية، السلك الديبلوماسي، النقابات، البعثات الاجنبية الخ)”. 

وعادت أكدت الزهيري أن الانتهاك الصارخ الغير مبرر للدستور ولتلك التمديدات  أكمل طريقه في التمديد   لغاية الشهر 6 من سنة 2022 . منهم من تذرع بحادثة 4 آب  وإنفجار بيروت ومنهم من تحجج بالوضع العام للبلاد. واكدت انه “في المحصلة، لم تعد أماكن  الايجارات غير السكنية خاضعة لزيادات غلاء المعيشة، إنما أصبحت وإعتباراً من تاريخ نفاذ قانون أماكن الايجار السكني الجديد أي 28/12/2014، مرتبطة بمعدل  التضخم السنوي وفقا للمؤشر الرسمي الصادر عن ادراة الاحصاء المركزي في السنة السابقة، على أن لا تتجاوز الزيادة الخمسة في المئة (5%) كحد اقصى”. 

وهذا الحد الأقصى لتلك الزيادة المثيرة للشفقة  يقابلها  مؤشر التضخم بشكل عام  الذي  تخطى  100%  بالتوازي  مع إرتفاع سعر الدولار الصارخ علماً ان أماكن إلايجارات  القديمة هي بطبيعتها معقودة بالليرة اللبنانية .  ولفتت الى “ان الزيادات القانونية والمضاعفات والنسب التي طرأت على الايجارات غير السكنية، في السنوات 1974 -1975 – 1976- 1977 -1982 -1983 -1984 -1985 -1992 – 1994 -1995-1995 تختلف قيمتها باختلاف وجهة الاستعمال التعاقدي. وتلتها زيادات 2008 -2012. وربطت الزيادات بمعدل مؤشر التضخم  الصادر عن إدارة الإحصاء المركزي ابتداء من 28/12/2014 ولغاية السنة الحالية بحسب وجهة الاستعمال وتاريخ الاشغال - مع الاخذ بعين الاعتبار أن المبلغ الذي يدخل بأصل البدل يبقى وأن أي فروقات تتجاوز الخمس سنوات ولم يتم المطالبة بها تسقط بمرور الزمن الخماسي وهذه الزيادات على بدلات الايجار القديمة  كالتالي:
– سنة 1974 ( قانون 10/74) : 5%
– سنة 1975: 6,25%
– سنة 1976: 7،25%
– سنة 1977 : 10%
– سنة 1982 : 20%
– سنة 1983 : 35%
– سنة 1984 : 55%
– سنة 1992 ( قانون 160/92): 168 ضعفا
– سنة 1994 : 35%
– سنة 1995 : 10%
– سنة 1996 : 10%
– سنة 2008 : تاريخ 13/12/2008 حسب القانون رقم 63/2008 حددت نسبة الزيادة على بدلات الايجار الخاضعة 160/92: 33%
– سنة 2012 : أكد قانون الإيجارات السكني الصادر 28/12/2014 بمادته 55 الفقرة الثانية منه أن الزيادة هي بنسبة 12,8% إبتداءاً من 31/2/2012. ( بعد أن دار جدل حول ما إذا كانت الزيادة 50% او 17%). – سنة 2014 بدأ تطبيق القانون الجديد للايجارات السكنية 28/12/2014 وربط الزيادة للايجارات غير السكنية بمعدل مؤشر التضخم الصادر عن ادارة الاحصاء المركزي( المادة 38 منه).( هنا أول مرة يتم فصل أماكن الإيجارات غير السكنية عن أماكن الإيجارات غير السكنية ). معدل التضخم لسنة 2013: 4،8%.
تطبق الزيادة ابتداء من 28/12/2014 ـ وبما ان مؤشر التضخم عن سنة 2013 جاء ( 4،8% ) تحسب هذه النسبة ضمن العملية الحسابية، إذ نعتبر الايام التي دخل فيها القانون حيز التنفيذ سارية المفعول في زيادة بدل الايجار اي: 

5 (الايام المتبقية من السنة) x بدل الايجار القديم)÷ 356 × 4.8% = بدل الايجار الجديد الواجب دفعه – سنة 2015 يضاف معدل مؤشرالتضخم عن السنة السابقة 2014 بمعدل (1,9%).
– سنة 2016 لا زيادة إذ ان معدل التضخم عن سنة 2015 جاء تناقصياً بمعدل (-3,75%).
– سنة 2017 لا زيادة إذ أن معدل التضخم عن سنة 2016 جاء تناقصياً بمعدل (-0,82%).
– سنة 2018 يضاف معدل التضخم عن السنة السابقة 2017 بمعدل (4,48%).
–  سنة 2019 يضاف معدل  التضخم عن السنة السابقة 2018 بمعدل ( 5%) ولا تحسب أي زيادة تتخطى  معدل 5 % علماً ان  معدل  التضخم عن سنة 2018 جاء ( 6,07%). 

 -  سنة 2020 يضاف معدل التضخم عن السنة السابقة 2019  بمعدل ( 2,9%).

  -  سنة 2021 يضاف معدل مؤشر التضخم عن السنة السابقة 2020 بمعدل( 5% ) بحدها الأقصى علماً أن معدل التضخم جاء ( 84,9%). 

وعلى أمل  عند نهاية عام 2021  نعلن عن إنتهاك تمديد أماكن الإيجارات غير السكنية وإعلان  قانون  عادل يواكب التحرير الفوري لتلك الأماكن التي عانى أصحابها  الامرين من إنتهاك لحقوقهم  ملكيتهم وتعدي على صلاحياتهم الدستورية المشروعة.