أهمية دور السجل العقاري والإجراءات/ د.غالب أبو زين
الدكتور غالب أبو زين -أمين السجل العقاري السابق
18 -8- 2021
من هو الدكتور غالب أبو زين؟
في ملخص عنه:
اجازة في ادارة الأعمال، فرع المحاسبة والتمويل من الجامعة اللبنانية.
اجازة في ادارة الأعمال، فرع الإدارة والتسويق من الجامعة اللبنانية.
إجازة في الحقوق من الجامعة اللبنانية. ماجستير في القانون العام من الجامعة اللبنانية.
خريج المعهد الوطني للإدارة والإنماء في الدورة العاشرة (الدرجة العليا من فرع الاعداد)، ونال المرتبة الأولى.
خريج المعهد الوطني للإدارة والإنماء في الدورة التدريبية الثالثة والثلاثين، ونال المرتبة الأولى. دبلوم الدراسات العليا في القانون العام من الجامعة اللبنانية. دكتوراه دولة في الحقوق من المعهد العالي للدكتوراه في الحقوق والعلوم السياسية والإدارية والاقتصادية في الجامعة اللبنانية.
الخبرات العلمية: شغل عدة مناصب منها مراقب ضرائب في وزارة المالية، أمين السجل العقاري في محافظة بيروت وأقضية المتن وبعبدا والشوف،أستاذ محاضر في عدة جامعات ومعاهد .
من منشوراته: ضريبة التحسين، "دراسة تأصيلية مقارنة" في القانون اللبناني والقوانين المعاصرة، الطعون في قرارات أمين السجل العقاري، ثلاثة أجزاء ، الفضلة العقارية والبقايا المتروكة، واقع العيش وادارة التقدم، وهو الجزء الثاني من سلسلة "اللجوء الفلسطيني في لبنان" وقد أشرف على القسم المتعلق بالإسكان والتملك الفلسطيني في لبنان،وآخر المعاملات العقارية أسسها القانونية مستنداتها ورسومها.
له عدة نشاطات ثقافية إجتماعية وعلمية محليا وعربياً ودولياً
من مؤلفات الدكتور غالب أبو زين
في حوار أجرته مجلة " Opine Digest" الالكترونية مع الدكتورغالب أبو زين حول أهمية السجل العقاري وبعض الاجراءات.
- ماهي وظيفة امين السجل العقاري؟
قبل الحديث عن وظيفة أمين السجل العقاري، لا بد من إلقاء نظرة على التطور التاريخي للوضع العقاري في لبنان . المعروف قبل سنة 1926 أي في ظل الانتداب الفرنسي وضعت القوانين الأساسية وخصوصاً القرارات 186 و 188 و189 لاعمال التحديد والتحرير في لبنان ولاستحداث السجل العقاري في لبنان ، كان هناك محاولات كثيرة آنذاك عبر التاريخ ،تحت ولاية الحكم العثماني للقيام بالمسح ، فالسلطنة العثمانية قامت بعدة محاولات لمسح أراضي السلطنة ومن ضمنها لبنان.
سنة 1926 - 1927 ، بدأت أعمال المساحة في لبنان تخضع لأعمال التحديد والتحرير لولاية القضاء التي تتم تحت اشراف القاضي العقاري، قبل ان تنتهي عملية التحديد والتحرير وقبل ان تنتهي عملية المسح يحل مكان امين السجل العقاري يقوم بالصفتين و عندما تنتهي أعمال التحديد والتحرير في منطقة معينة نهائياً تحال إلى أمانات السجل العقاري التي نظمها قرار 188 بتاريخ 15 /3/1926 . ملاحظة بالنسبة للمناطق غير الممسوحة التي لم يعلن فيها أعمال التحديد والتحرير فما زالت على الطريقة القديمة بموجب" العلم والخبر" وعند المختار.
بالنسبة لامين السجل العقاري هو موظف إداري بعكس بعض الدول العربية أحياناً يتبع وزارة العدلية .
أما في لبنان امانات السجل العقاري هي إدارة إدارية في ملاك وزارة المالية اللبنانية ، أمين السجل العقاري أو رئيس المكتب العقاري كما يسميه قرار 188 هو المسؤول بالنتيجة عن ضبط الحقوق العينية في لبنان ، عندما تأتي محاضر التحديد والتحرير تنتهي المرحلة القضائية عند القاضي العقاري وتصبح تحت ولاية أمين السجل العقاري ، أي كل أعمال البيع والتفرغ وإحداث الحقوق والانتفاعات والارتفاقات وما يطال العقار من تأمينه او رهنه او توريثه او هبته كل هذه الأمور تحت إشراف أمين السجل العقاري. بالمختصرأمين السجل العقاري هو موظف إداري من الفئة الثالثة يرأس امانة السجل العقاري الذي يتولاها والذي يدير شؤون الموظفين فيها ويقوم بضبط الحركة العقارية في كل المعاملات التي تاتي إليه ، والمعروف ان إدارات السجل العقاري هي إدارات متلقية ، تتلقي المعاملات التي تأتي اليه.
- ما هي المؤهلات التي تخوله استلام هذا المنصب؟وما هي اجراءات تنصيبه هل من خلال المباراة او من خلال التعيين؟
لا يعين أمين السجل العقاري بل يبدأ برتبة أمين السجل المعاون هو أيضا فئة ثالثة ، يؤخذ بالمباراة من حملة إجازات الحقوق , قبل ذلك كان يؤخذ من بين الحقوقين بمباراة خاصة او من خريجي المعهد الوطني للإدارة والانماء والذي اصبح اليوم يعرف بالمعهد الوطني للإدارة.
إستحداث المديرية العامة للشؤون العقارية بعد التحديث الجديد فرض أن تقام مباراة خاصة لانتقاء أمناء السجل العقاري المعاونين الشرط الأول ان يكون من حملة الحقوق ، الشرط الثاني انه بالنتيجة ان امين السجل العقاري المعاون هو موظف في ملاك الإدارة اللبنانية وبالتالي يخضع لاحكام قانون الموظفين أي المرسوم الاشتراعي 112 /59 ، يجب ان يكون لبناني منذ أكثر من عشر سنوات يتراوح عمره بين الحد الادنى 20 – 44 سنة شرط اجتياز المباراة ، سجل عدلي لا احكام عليه ، غير محكوم بجرم شائن و توافر شروط الوظيفة العامة.
عند صدور نتائج المباراة ونجاحه وصدور مرسوم بتعينيه كأمين سجل عقاري معاون ، الحد الأدنى ان يمضي سنتين كأمين سجل عقاري معاون قبل ان ينتقل الى مركز أمين سجل عقاري في حال شغور مركز لذلك.
- ما هي الاوراق المستندات المطلوبة لانجاز عملية بيع عقار؟
يجب التمييز بين نوعين من العقارات العقار الأرض " البور" و " المغروسة" و العقار المبني .
في العقار المبني هناك الشقق الموجودة في ابنية مفرزة او البيت الموجود ضمن قطعة أرض،
بالنسبة لعقد بيع شقة سكنية : يلزمنا عقد البيع على نسختين ، الذي ينظم إما أمام الكاتب العدل او أمام القنصل اللبناني في الخارج أو ينظم أمام رئيس المكتب العقاري المعاون ضمن أمانة السجل العقاري ، ولكن الشكل الغالب في الموضوع هو أن ينظم امام الكاتب العدل، بحكم ان أعمال رئيس المكتب العقاري المعاون كثيرة لا يسمح له الوقت لاٍستماع العقود وكذلك نادرة تلك العقود او قليلة التي تنظم امام البعثات الدبلوماسية اللبنانية في الخارج امام القنصل اللبناني، لذلك يتم اللجوء الى تتظيم العقود أمام الكاتب العدل بحضور البائع والشاري او احد الوكلاء عنهم ويتم التفرغ عن الشقة السكنية بواسطة الكاتب العدل وينظم العقد على نسختين ، اللتين نسوف يتم إستخدامهما في السجل العقاري بالإضافة الى المستندات المرفقة معه ,
في حال كان الشخص لبناني: سند الملكية ، بيان بالقيمة التأجيرية، في حال كانت الشقة غيرمكالة نرفق إفادة كيل لمساحة الشقة في حال لم تظهر المساحة على سند التمليك، في حال تم إستخدام وكالات في العقد يجب ضمها .
أما بالنسبة للاجنبي الذي يريد التملك في لبنان بالاضافة الى نفس المستندات المطلوبة من اللبناني ولكن يطلب منه بالإضافة تعهد لدى الكاتب العدل انه لا يملك في لبنان او انه يملك ولكن دون مساحة ثلاثة آلاف متر و بيان نفي ملكية المطلوب من المديرية العامة للشؤون العقارية من المركز الآلي الذي يظهر ان هذا الاجنبي هو وزوجته وأولاده القصار ماذا يملكون في لبنان لانهم يعتبرون بمثابة الشخص الواحد هذه هي المستندات المطلوبة من أجل شراء شقة سكنية. ما بالنسبة للاجراءات لشراء بيت/ فيلا ضمن أرض معينة، نفس المستندات المطلوبة للشقة السكنية بالإضافة ، الى بيان خريطة لموقع العقار وبيان كيل لهذا العقار ، كان يطلب في الماضي بيان ارتفاق وتخطيط اذا كان هذا العقار مصاب( مثال إشارة إستملاك من أجل منفعة عامة لبناء جسر او فتح طريق) ولكن التعديلات التي جرت سمحت بالاستغناء عن هذا الاجراء شرط ان يذكر في عقد البيع ان يأخذ الشاري على عاتقه ومسؤوليته عدم إبرازالارتفاق والتخطيط أي أن يكون متأكد ان هذا العقار مصاب او غير مصاب ولم يعد الارتفاق والتخطيط واجب في هذا الاجراء .
بالنسبة للعقار "البور" لا يوجد عليه بناء قائم ، المستندات المطلوبة : نسختي عقدي البيع ، سند الملكية خريطة الموقع للعقار ،بيان مساحة للعقار وافادة من البلدية المعنية أن هذا العقار هو عبارة عن أرض بور ولا يوجد بناء عليه في هذه الحالة هنا لا نحتاج الى بيان قيمة تأجيرية وهي تطلب فقط في العقارات المبنية وفي حال أردنا ان نبيعها للأجانب تقدم نفس المستندات المطلوبة لتملك الأجنبي لشقة سكنية وهذا ما قد سلف ذكره ( وفق معايير قانون تملك الأجانب) هذا شرط ضروري وواجب لاتمام عملية تسجيل عقد البيع.
-أين تدفع الرسوم العقارية ؟
الواجب معرفته ان الرسوم العقارية لا تقسط ولا تجزأ ، وتدفع دفعة واحدة وأكثر من ذلك كل رسم دفع قانونا لا يرد بعد ذلك مهما حصل إلا بحالة واحدة الخطأ المادي وهذه الحالة الوحيدة وللمواطن حق أن يسترد ما زاد على إحتساب الرسم.
وفي حال كان الرسم يتعلق بمال شائع فإن هذا الرسم أيضا لا يجزأ يبقى على أحد الشركاء الذي دفع كامل مبلغ الرسم أن يرجع على بقية الشركاء لمطالبتهم ما يصيب حصتهم سواء رضائياً قضائياً.
ولجهة إٍستفياء الرسم ، لا تستوفى الرسوم داخل أمانة السجل العقاري، فهي تستوفى إما في محتسبية القضاء ، واما من خلال المصارف هنا الدولة قد سهلت على المواطن هذا الامر حيث نظمت اتفاق مع المصارف حيث أصبح بالإمكان دفع ارسالية الرسوم بأي مصرف تجاري ونأتي بالنسخة المراد إرفاقها وضمها الى المعاملة مع احتفاظ صاحب العلاقة بنسخة لاثبات صحة تسديده تلك الرسوم.
-من اين يمكن الحصول على افادة قيمة تأجيرية؟
بيان القيمة التأجيرية يختص فقط بالعقارات المبينة سواء كانت شقة او بناء موجود ضمن ارض ، بيان القيمة التاجيرية يمكن الحصول عليه في بيروت من دائرة ضريبة الأملاك المبنية في وزارة المالية او من المصالح المالية الإقليمية في المناطق في مراكز المحافظات حيث يطلب منها بيان القيمة التاجيرية.
القيمة التاجيرية لعقار يعني إذا كان هذا العقار مؤجر تعطى القيمة التاجيرية حسب القيمة المذكورة في عقد الايجار المسجل و إذا كان العقار شاغراو مسكون/ شاغل من قبل أصحابه او على سبيبل التسامح هنا يجري تخمين هذه القيمة وفقا لمعايير معينة تضعها وزارة المالية وتؤخذ بعين الاعتبار:موقع العقار، قدمه حداثته ، بناء شعبي ، بناء لوكس، ما هي الخدمات المتوفرة مساحتها الخ...
تطلب القيمة التاجيرية عند تسجيل العقار المبني أوالشقة السكنية نص المرسوم الاشتراعي رقم 20 سنة 1939 .
تضرب القيمة التاجيرية بعشرين ضعف هي تساوي قيمة العقار ويستوفى الرسم على أساسها الا اذا كان عقد البيع يتضمن قيمة البيع اكتر من حاصل ضرب قيمة التاجيرية ضرب عشرين ، وفيما بعد عدل المرسوم الاشتراعي وأصبحت القيمة التاجيرية تضرب 12.5 بدل من 20 وفي حال كانت القيمة المذكورة في العقد أكبر من هذا الحاصل 12,5% فتستوفى الرسوم على أساس القيمة الاعلى القيمة التأجيرية تطلب أيضا من اجل إنشاءات او إفراز اولتنفيذ حكم قضائي وهناك حالات أخرى من أجل مقاسمة او المبادلة...
- من له حق استلام اصل سندات التمليك؟
سند التمليك حق من حقوق المالك لا يحق لغي المالك الأساسي للعقار استلام التمليك الا في حالة وكيله القانوني شرط ان تتضمن هذه الوكالة صريح العبارة حق استلام سندات التمليك .
- ما هي الرسوم النسب المتوجبة لنقل ملكية عقار عن طريق الإرث؟
بالنسبة للارث لتسجيل الإرث في الشؤون العقارية هي رسوم بسيطة جدا (عقد -قيدية – رسم السند) ورسوم مقطوعة ومتدنية ولكن المهم نقل الملكية عن طريق هو رسم الانتقال على التركة وهذا تستوفيه دوائر المالية – دوائر رسم الانتقال في بيروت او مصالح المالية الإقليمية في المحافظات.
الرسم ينقسم الى قسمين رسم مقطوع على كامل التركة ورسم نسبي على حصة كل وريث وهي نسب عالية تصاعدية تبدأ من 3% وتنتهي بأرقام عالية حتى 45% حسب قرب الوريث من المتوفي يخلتف بين الأصول والفروع والزوجات والاعمام والاخوال ...( لدينا 4 فئات من الورثة).
المهم ان تحرر التركة وان تستوفى رسم الانتقال وعندما الانتهاء من رسم الانتقال تعطى وزارة المالية الاذن لنقل التركة بموجب إيصال حيث يؤخذ مع محضر الانتقال الى الشؤون العقارية وهناك في امانة السجل العقاري حيث تستوفى الرسوم زهيدة عن السند والعقد والقيدية.
- هل يوجد غرامات على التأخير بنقل ملكية عقارية سواء عن طريق البيع او الإرث؟
بالنسبة للارث لا يوجد إي غرامات بإستطاعة المستفيد ان يحرر التركة في أي وقت يشاء ،ومؤخراً صدر قانون اعفى كل التركات من رسم الانتقال للوفيات الحاصلة قبل سنة 1994. اما بالنسبة رسم للبيع انه بالماضي لم يكن هناك اطلاقا أي غرامات بكل الشؤون العقارية الا ما يعرف بغرامة رسم الانشاءات ( عندما يكون هناك بناء قائم على عقار فعلينا ان نسجل هذا الانشاءات على الصحيفة العقارية خلال فترة 6 اشهر من تاريخ الحصول على رخضة الإسكان او رخصة الاشغال ،ليصبح بإمكان القول ان هذا البناء جاهز للسكن والاشغال والاستثمار والاستفادة منه ) وفي حال لم يتم ذلك الحصول عليها يضاعف الرسم عند التاخير وكان هذا يعتبر عند التاخير (كان الرسم 1% يصبح2%) . اما بالنسبة للبيع مؤخرا هناك تطور مهم جدا ، اعتمد بموازنة 2019 لتشجيع تسجيل عقود البيع غير المسجلة مع تسهيلات وتخفيضات ( وكالات غير قابلة للعزل).
- ما هو وضع السجل العقاري لوجود نقص في الاوراق المستخدمة لطبع الافادات العقارية؟
لا شك ، هذه الازمة من ضمن أزمات البلد التي حصلت وهذا امر معيب جدا وهذا واقع البلد ولكن المهم ان الإفادة العقارية ممكن استخراجها اون لاين.
-وهل يمكن اعتبارأن اجراءات المتخذة في ظل ازمة كورونا ضمن الدوائر الرسمية والإدارية كافية؟ بالنسبة لاوضاع الكورونا ان تركت الوظيفة ،أعرف ان امانة السجل تستقبل عدد كبير من المواطنين لذلك إمكانية الإصابة بالعدوى كبيرة بين الموظفين والمواطنين جدا لذلك قامت الدولة المحاولات وذلك من اتخاذ بعض الإجراءات وبتعقيم الدوائر بشكل جيد . ويذكر ان اكتر من عدة دوائر امانات أقفلت بسبب انتشار عدوى الكورونا لديها.
